财牛股配写字楼市场表现如何？69城样本出炉

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采写 | 南都·湾财社记者邱永芬

编辑 | 柴华

穿越经济周期之下，写字楼市场表现如何？

据观点指数最新发布的《表现力指数•2025年度商业地产表现报告》，最近一年多，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉等重点城市共69个重点写字楼样本的平均出租率出现阶梯式下降：出租率从85.37%微降至84.14%，再降至82.54%，累计下跌2.83个百分点。

今年前9月，谁在租重点写字楼？

科技、金融、专业服务租赁占比超六成财牛股配

据国家统计局数据，2025年1—9月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2564亿元和2111亿元，分别同比下滑19.1%和8.1%。同期办公楼新开工面积与竣工面积分别为1122万平方米和1100万平方米，前者同比下滑22.3%，后者同比上涨16.5%。

集中交付叠加需求疲软，使得重点城市写字楼租赁市场空置率与租金双双承压。据戴德梁行数据，截至2025年第三季度末，京沪两城甲级写字楼市场空置率水平轻微改善，较上季度分别减少0.4个百分点和0.1个百分点。当中北京甲级写字楼空置率在一线城市中维持最低水平并持续优化，是四大城市中唯一空置率同比及环比均改善的城市。而广深两城空置率水平仍未出现改善信号，两者空置率环比分别上升0.9个百分点及1.2个百分点。

据观点指数监测，2025年1—9月期间，重点城市新增的56个写字楼项目亮相，合计建筑面积超570万平方米。新项目高度向上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市集聚，这五座城市新增写字楼项目数占比均超10%，新增供应以核心城市为主导。

当中，上海是期间全国供应项目数最多的城市，且多为区域地标或高规格综合体，如370米“浦西第一高楼”ITC三期B座、中海中心B座、新岸商业中心、世博天地T2等，覆盖徐家汇、前滩、张江等核心板块，精准匹配科技、金融企业的高端办公需求。

在广州，新项目超半数位于琶洲、国际金融城等产业核心区，聚焦互联网+金融行业的办公需求；深圳新项目集中在后海、前海等，以科技企业总部为主。

据观点指数不完全统计，2025年1—9月期间，科技、金融、专业服务三大行业构成需求主力，三者统计租赁单数（单个企业入驻计为1单）合计占比达63.95%。当中科技行业以27.9%的数量占比稳居需求榜首，成为2025年写字楼租赁市场的第一驱动力。基于2025年1—9月的写字楼租赁需求数据，当前市场需求表现出科技引领、金融支撑、专业服务与医药健康、消费等补充的格局。同时，写字楼租赁行业需求与产业升级深度绑定，AI、资产管理、生物医药等新兴领域成为增长引擎。

样本写字楼平均出租率阶梯式下降

重点八城重点写字楼平均租金同比降11.9%

当前，重点城市写字楼租赁市场仍面临挑战，以价换量仍是业主去化的主要选择。

据观点指数监测，2025年1—9月期间，重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉）累计平均租金单价为2.73元/平方米/天，较上年同期下滑11.9%。其间重点八城累计平均办公租金单价同比均出现不同程度的下滑，同比变动区间为-21.2%至-3.2%。

在出租率层面，69个重点写字楼样本涵盖北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、成都等重点城市，其项目平均出租率在一年周期内呈现阶梯式下降。2024年6月至12月，出租率从85.37%微降至84.14%，半年跌幅1.23个百分点。2024年12月至2025年6月，跌幅扩大至1.6个百分点，样本项目平均出租率降至82.54%，累计下跌2.83个百分点。

报告指出，今年下半年仍有大量延迟入市的项目将集中交付，需求端仅新质生产力企业、金融、专业服务、消费企业等展现局部需求动能，尚未形成规模化复苏支撑。因此，写字楼项目出租率下行趋势短期内难以逆转，预计2025年末至2026年仍将处于调整阶段，“若未来供应增速放缓与需求实质性复苏形成共振，出租率或有望逐步企稳，但这一过程可能需要2—3年周期”。

此外，样本企业内地写字楼业务收入普遍收缩，超八成企业收入出现同比下滑，仅少数企业实现小幅增长。在17家样本企业中，14家收入同比下降财牛股配，占比达82.4%，仅3家企业实现正增长，且涨幅均在8%以内，写字楼资产收益能力的整体弱化。

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